АПАРТ-БАШНИ YES

YES Новосибирск: гостиничный актив с доходностью выше депозита и капитализацией 2x за 6 лет
Локация, которая гарантирует поток
Три минуты пешком до метро. Тридцать минут до аэропорта. Рядом — Ледовая арена, Экспо-центр, деловые и спортивные кластеры. Это не «перспективная» локация — это уже работающая точка притяжения для двух типов туристов: классического, то есть гостей, семей и туристов выходного дня, и делового, а именно командировочных, участников конференций и выставок. Аналитика подтверждает, что заполняемость апарт-отелей в Новосибирске выше, чем в Санкт-Петербурге. И это при том, что сеть YES работает с 2011 года и знает рынок как никто другой.

Кто строит и кто управляет
Девелопер — компания Септима, которая владеет земельным участком с 2014 года, причём назначение земли — гостиничное, что полностью исключает риски перевода в другую категорию. Оператор — сеть YES, запущенная в 2011 году в Санкт-Петербурге, причём первый же объект был открыт именно в Новосибирске. Важно, что YES участвует в проекте с самого начала — с момента поиска земли, то есть концепция разрабатывалась совместно девелопером и управляющей компанией, а не была «нарисована» на бумаге. Финансирование осуществляется через Альфа-банк по 214-ФЗ с использованием эскроу-счетов, что гарантирует полную сохранность средств инвесторов. Сдача объекта запланирована на четвёртый квартал 2029 года, а запуск — на второй квартал 2030 года, при этом все номера передаются с чистовой отделкой и полным оснащением, которое прописано в ДДУ.

Инфраструктура — не просто «есть», а «приносит доход»
Две башни по 31 этажу, объединённые четырёхэтажным стилобатом, — это не просто жильё, а полноценный город внутри города. Здесь предусмотрены фитнес-центр и бассейн, которые привлекают платёжеспособную аудиторию, медицинский центр, обеспечивающий круглогодичный трафик, фудкорты и магазины для ежедневной проходимости, а также коворкинги, переговорные комнаты и рабочие зоны для деловых гостей. Причём часть рабочих мест сдаётся в поминутную или посуточную аренду, что создаёт дополнительный доход. Якорным объектом становится ресторан с панорамным видом на высоте 100 метров — это не просто точка питания, а достопримечательность, которая привлекает гостей со всего города. Вся эта инфраструктура не является «бонусом», а работает как самостоятельные источники монетизации, повышающие общую прибыльность объекта.

Инвестиционная модель — прозрачная и консервативная
Распределение дохода построено по формуле 85 на 15 процентов: 85 процентов получает инвестор, 15 процентов забирает управляющая компания YES. Расходная часть, которая составляет примерно 50 процентов от валовой выручки, включает коммунальные услуги, маркетинг и бронирование, страхование номеров, ремонтный фонд и зарплату персонала. При этом инвестор платит только налог — все остальные затраты уже заложены в стоимость управления. Такая модель делает доход предсказуемым и прозрачным.

Два драйвера прибыли
Первый драйвер — это операционный доход от аренды. Прогнозируемая окупаемость составляет 10 лет, при этом загрузка сети YES на протяжении последних четырёх лет не падает ниже 80 процентов, а в Новосибирске рынок апарт-отелей показывает даже более высокую заполняемость, чем в Санкт-Петербурге. Второй драйвер — капитализация самого актива. По расчётам девелопера, на дистанции 15 лет стоимость объекта удваивается уже за 6 лет, и это без учёта арендного дохода. Учитывая, что земля находится в собственности с 2014 года, стартовая капитализация уже заложена в цену.

Юридическая чистота и безопасность
Проект реализуется по 214-ФЗ с использованием эскроу-счетов, то есть ваши деньги не тратятся до момента сдачи объекта. Земельный участок находится в собственности застройщика с 2014 года, его назначение — гостиничное, что исключает любые риски перевода в другую категорию. Применяется котловой метод — единый счёт на все номера, что упрощает управление. После сдачи в эксплуатацию предусмотрен возврат НДС. На этапе бронирования заключаются предварительные договоры: ДДУ, договор аренды и договор управления, а основные версии этих документов подписываются уже при сдаче объекта.

Категории номеров
Предусмотрено три категории номеров: студия — для бюджетных и коротких заездов, стандарт — основной объём, ориентированный на деловой туризм, и сьют — премиум-сегмент для длительного проживания. Все номера передаются с ремонтом и полным оснащением, перечень которых чётко зафиксирован в ДДУ, поэтому никаких дополнительных вложений в мебель и технику не потребуется.

Рассрочка и условия
Для инвесторов предусмотрены гибкие варианты рассрочки. Коммерческие помещения в стилобате пока не выставлены на продажу — часть из них останется в собственности оператора, а часть будет реализована позже, но без ущерба для общей концепции проекта.

Кому это подходит
Это предложение ориентировано на частных инвесторов, которые ищут доходность выше банковских депозитов и облигаций, на семейные капиталы, желающие сохранить и приумножить средства в надёжном реальном активе, на бизнес-ангелов, которым нужна диверсификация портфеля, и на тех, кто устал от волатильности фондового рынка и хочет понятную модель с фиксированной математикой.

Резюмируя ключевые параметры

• Локация — Новосибирск, три минуты до метро и тридцать минут до аэропорта. Девелопер — Септима, оператор — YES, совместная разработка проекта. Защита средств обеспечена 214-ФЗ, эскроу-счетами и финансированием от Альфа-банка. Сдача — четвёртый квартал 2029 года, запуск — второй квартал 2030 года. Сертификация — четыре звезды. Загрузка сети YES стабильно превышает 80 процентов на протяжении четырёх лет. Окупаемость — 10 лет. Капитализация — удвоение за шесть лет. Доля инвестора в чистой прибыли — 85 процентов. Расходы — около 50 процентов от валовой выручки, включая все коммунальные услуги, маркетинг, страхование, ремонтный фонд и зарплаты. Инвестор платит только налог. Предусмотрен возврат НДС. Доступна рассрочка. В данный момент идёт этап предпродажи, основные договоры подписываются при сдаче объекта.