Инвестиции в курортную недвижимость кажутся такими простыми: купил номер и зарабатываешь на туристах. Это действительно стремительно развивающийся инструмент инвестиций во всем мире, однако у нас, как всегда, есть нюансы, где ошибка выбора объекта может стоить инвестору годы потерянных лет до возврата инвестиций.
Именно поэтому FINVILAS разработал собственную методологию отбора объектов, которая объединяет аналитику, реальную статистику, архитектурную экспертизу и финансовое моделирование.
Мы не работаем на интуиции. Мы работаем на цифрах.
Каждый объект проходит через многоуровневый чек-лист, и только единицы проходят эту проверку до конца.
Именно поэтому FINVILAS разработал собственную методологию отбора объектов, которая объединяет аналитику, реальную статистику, архитектурную экспертизу и финансовое моделирование.
Мы не работаем на интуиции. Мы работаем на цифрах.
Каждый объект проходит через многоуровневый чек-лист, и только единицы проходят эту проверку до конца.
Локация
Первое, что мы проверяем в локации, — это анализ туристического потока по месяцам в течение прошлого года или предыдущего. Например, в Анапе 2025 год из-за техногенной катастрофы сезона не было совсем, однако некоторые комплексы наоборот стали более востребованными. Почему? Что на это повлияло? Какая концепция?
Сезонность загрузки.
Мы рассчитываем ее по месяцам, а не берем среднегодовую гипотетическую. Как часто мы видим в презентациях застройщиков: «80% в сезон, а в несезон давайте заложим −20%». Эти показатели ложатся в их расчет, что в корне неверно!
Доступность.
Когда на очередной презентации нам рассказывают, что скоро построят прямую трассу от Джубги до Красной Поляны, мне хочется спросить, что в вашем понимании «скоро». Представляете себе построить трассу в высокогорье с кучей тоннелей и мостов, в сложных геологических условиях, протяженностью несколько сотен километров? Не знаю, насколько тут применимо понятие «скоро».
Риск перенасыщения.
Если рядом строится еще пять похожих проектов со схожими концепциями — а такое все чаще встречается в Крыму, — то как мы будем делить заполняемость? Разве что как-то привлекать гостей из Китая.
Инфраструктура: что формирует спрос
Круглогодичная инфраструктура вокруг.
Имеет значение, особенно если в отеле слабая внутренняя концепция. Если все вокруг вымирает зимой и туристам некуда себя деть, то отель потеряет клиента в следующем году, а также рекомендации.
Магниты внутри отеля — спасают в несезон, поэтому чем больше такой инфраструктуры внутри на все целевые группы, тем выше загрузка: спа, рестораны, кафе, конференц-залы, кино, VR, детские комнаты, бассейны и т. п.
Управляющая компания.
Важен опыт управления подобными проектами и концепциями, важны котлы и категории, на которые разделяют номерной фонд, структура комиссий, планы по управлению.
Проверка застройщика
Тут мы, естественно, проверим 214-ФЗ, разрешительную документацию, этапы строительства, срок аренды земли или наличие собственности. Заглянем в историю сдачи прошлых проектов. У одного застройщика может оказаться реноме некачественного строительства, а у другого — надежного партнера, который «вытянет все, даже если все рухнет».
Финансовая устойчивость застройщика тоже немаловажная часть — обязательно нужно проверить финансирование банка.
Ну и адекватность ценовой политики: соответствует ли заявленный «премиум» реальному премиальному качеству? Соответствует ли ценовой диапазон похожим объектам? Есть ли реально сильная концепция для повышения стоимости?
Архитектура и эксплуатация
Мой любимый пункт — концепция решает! Я считаю, что только сильная уникальная концепция отличает популярный отель от всех остальных отелей. Отель, в который будут ехать и возвращаться, должен иметь какую-то уникальность. И нет, уже редко кого удивишь бассейном с соленой водой или спа-комплексом. Скорее, они стали просто нормой — необходимым минимумом, а вот концепция имеет волшебное свойство возвращать клиентов вновь и вновь.
Планировочные решения номеров.
Иногда больно смотреть на премиальные номера с высотой потолков 2,7 м или когда из 50 м², за которые платит инвестор, только 30 м² жилые — остальное балконы. По-моему, это как воздух продавать!
Эксплуатационные расходы.
Начинаем часто на презентациях копать глубже и получаем ответы: «Вот управляющая компания придет — вот она и назначит коммуналку». А потом оказывается, что износ номера каждые 5 лет нужно дополнительно оплачивать инвестору, есть какой-то резервный фонд, на который ежемесячно нужно скидываться из кармана инвестора, и это все — к коммуналке, оплате за территорию и проценту за управление. Сложить все вместе — и доходности там почти не остается.
Мы проговорили только про неочевидные этапы оценки каждого объекта недвижимости, но даже не затронули математические показатели, а они тянут на отдельную статью.
Но вы теперь точно знаете:
Если объект проходит наш чек-лист — он достоин внимания инвестора.
Если нет — мы прямо говорим об этом.